• Publicitate

Despre agenti, agentii si MLS

Unde locuim in Canada? Discutii despre case, apartamente, case de vacanta, terenuri, chirii, ipoteci, agenti imobiliari, comisioane, impozite imobiliare
Reguli forum
Atenție: este INTERZISĂ publicarea de anunțuri de vânzare/cumpărare/închiriere în această rubrică (destinată strict discuțiilor generale despre imobiliare din Canada).

Pentru anunțuri de vânzare/cumpărare/închiriere folosiți rubrica locală din zona unde se află proprietatea respectivă.

Mesajele care contravin acestei restricții vor fi șterse fără preaviz.
Răspunde

Despre agenti, agentii si MLS

Mesajde Ramona Urtoi » 28 Iul 2009, 20:50

O comunitate informata e o comunitate puternica.
Va invitam sa contribuiti cu comentarii, iar noi vom raspunde prompt intrebarilor, in limite rezonabile.
Mesajele private nu sunt posibile in aceasta zona a forumului, dar pentru intrebari cu caracter personal ne puteti gasi telefonic.


Agenti si agentii

Hoardele de agenti care exista in Canada sunt organizate in 11 asociatiii provinciale, care sunt impartite in 99 de asociatii teritoriale mai mici (“real estate boards”).
Agentii trec prin trei faze de educatie si examene pentru a obtine licenta si apoi pot lucra pentru un broker care trebuie sa aprobe si sa supervizeze toate tranzactiile facute de un agent. Licenta de broker se obtine dupa alte cateva examene. Un nou broker poate continua sa lucreze pentru un alt broker (si atunci devine ‘associate broker’) sau poate sa isi deschida o firma de brokerage proprie.

Contractul de reprezentare

Contractele de reprezentare a clientilor sunt intocmite doar in numele brokerului pe care agentul il reprezinta.
Spre exemplu, contractul de listare dintre un vanzator si broker poate fi:
- exclusiv, atunci cand doar brokerul care listeaza proprietatea o poate vinde si proprietatea nu este introdusa in sistemul MLS
- co-op, atunci cand brokerul care listeaza proprietatea are o intelegere cu un alt broker care sa ii aduca cumparatori
- deschis, atunci cand orice alt broker poate aduce cumparatori; sistemul deschis este de departe cel mai folosit
Acest contract se incheie pe o perioada determinata, in general de 3 luni – durata se stabileste conform intelegerii dintre parti.

Clauza de retinere (holdover clause)

Clauza ‘holdover’ este menita sa apere agentii de situatia in care un potential vanzator (sau cumparator) asteapta sa vanda (sau sa cumpere) casa doar dupa ce contractul cu agentul a expirat pentru a evita plata comisionului. Conform clauzei, vanzatorul este obligat la plata comisionului, in situatia in care a intrat in contact cu cumparatorul pe perioada stabilita in contract ca ‘holdover’, chiar daca tranzactia dintre vanzator si cumparator are loc dupa incetarea contractului.

Comision

Pentru serviciile prestate, brokerii incaseaza un comision calculat la valoarea de vanzare. Comisionul cel mai des practicat este de 5% dar brokerii si agentii pot oferi comisioane mai mici sau mai mari. La data transferului proprietatii de la vanzator la cumparator, vanzatorul incaseaza contravaloarea proprietatii si plateste comisionul care apoi se imparte intre agentul vanzator si cel cumparator.

Controversii

Sistemul de agenti a creat numeroase si justificate dezbateri. Punctele majore de controversa sunt:
- Conflictul de interes creat atunci cand atat vanzatorul cat si cumparatorul sunt reprezentati de acelasi agent – si acesta este pus in situatia de a negocia pentru amandoi ceea ce este contra-intuitiv
- Conflictul de interes creat la vanzare: o reducere de pret de zeci de mii de dolari reduce comisionul cu doar cateva mii; pierderea vanzatorului e mult mai mare decat a agentului
Ca si vanzator sau cumparator, puteti sa minimizati aceste probleme astfel:
- Asigurati-va ca angajati un agent care va sfatuieste referitor la preturi bazat pe informatii si date pe care vi le si prezinta.
- Asigurati-va ca agentul va ofera informatie clara, suficienta si recenta pe baza careia luati o decizie comuna. Rolul vanzatorului si cumparatorului in relatia cu agentul trebuie sa fie tot timpul de conducere si control a situatiei iar rolul agentului este de furnizor prompt de informatii sustinute cu dovezi pe baza carora sa se poata lua decizii de pret.
- Nu pierdeti controlul tranzactiei, ramaneti permanent in control si solicitati date suficiente: ce s-a vandut recent in zona, la ce pret, in care conditii, care sunt diferentele.
- Pe parcursul relatiei de agent-client, solicitati si asigurati-va ca primiti rapoarte frecvente cu progresul vanzarii sau cumpararii, care sunt problemele intimpinate si solutiile propuse.

Sistemul MLS public si cel pentru agenti

Sistemul “Multiple Listing Service” are doua componente majore: situl public si cel pentru agenti.
Situl agentilor este un portal cu access securizat care le da access la o baza de date care contine informatii despre toate listingurile care au existat in ultimele cateva zeci de ani, cu toate detaliile tranzactiei: ce case s-au vandut, cine au vanzatorii, cine au fost cumparatorii, pretul de listare, pretul de vanzare, cate zile a stat proprietatea pe piata inainte sa se vanda, toate detaliile proprietatii si multe altele. Sistemul este tinut la zi si are rapoarte complexe care extrag informatia dupa cererea agentului.
Situl public se acceseaza la adresa realtor.ca (fostul mls.ca), contine proprietatile care sunt in momentul curent pe piata, iar datele sunt intarziate cu cateva zile. Informatiile dintr-un listing sunt mult mai restranse decat pe sistemul agentilor si nu sunt oferite date istorice.

In concluzie, sistemul de agenti si MLS a construit un mic monopol pentru agenti, dar atunci cand va alegeti agentul cu atentie si negotiati conditiile relatiei de la bun inceput, puteti folosi acest sistem in avantajul dumneavoastra, in competitia cu ceilalti cumparatori sau vanzatori.
Avatar utilizator
Ramona Urtoi
Partener realizat.com
 
Mesaje: 6
Membru din: 21 Iul 2009, 20:36
Localitate: Toronto,On,CA
A multumit: 0 data
I s-a multumit: 1 data

Publicitate

Mesajde Tavi » 10 Aug 2009, 20:57

Multumim pentru informatii, Ramona. As dori sa aflu ce servicii ofera agentul in contul celor 5% comision (cifra care considerand pretul median al caselor din Canada se ridica la aproximativ 15000$).

Multumesc,
Octavian
Avatar utilizator
Tavi
Mereu prezent...
Mereu prezent...
 
Mesaje: 2005
Membru din: 22 Feb 2003, 07:07
A multumit: 350 ori
I s-a multumit: 281 ori

Mesajde Ramona Urtoi » 11 Aug 2009, 12:17

Octavian, in primul sa recunoastem deschis ca 5% din valoarea curenta a caselor inseamna o caruta de bani.
Dar vanzatorii de case trebuie sa stie ca procentul care se plateste unui agent e negociabil. Iar dimensiunea comisionului nu e intodeauna direct proportionala cu serviciile oferite dar ideal e sa gasiti un agent care isi face banii.

Un serviciu care sa merite 5% in opinia mea este atunci cand duce la cel putin unul din doua lucruri sau si mai bine, o combinatie a acestora: vazare profitabila si rapida.

In afara de lucrurile pe care le stie toata lumea (listare pe mls, open house, 'feature sheets', contracte de vanzare-cumparare, etc), aceasta este o lista a serviciilor care sunt mai rar oferite dar care fac diferenta la calitate, la pretul de vanzare (si profit in buzunarul vanzatorului), la viteza cu care se vinde proprietatea si care (daca primiti aceste servicii) o sa va ajute sa aveti sentimentul ca ati cheltuit banii cu folos:

- In urma unei vizite pe care o face proprietatii, un agent bun o sa poata sa va dea sugestii clare si precise referitor la ce trebuie schimbat sau reparat pentru a creste valoarea de vanzare sau pentru a vinde casa in timp scurt. Ideal, aceste sugestii vor fi impartite in 3 categorii: schimbari care nu costa nimic, reparatii minore si reparatii majore si “return on investment” sau capacitatea fiecarei categorii de reparatii de a creste valoarea casei.
- Un alt serviciu folositor este sa primiti o analiza comparativa a pietii locale, din zona imediat apropiata de proprietatea care o vindeti. Mai exact, acest raport trebuie sa cuprinda proprietatile similare care s-au vandut recent in vecinatate si la ce pret, sa arate caracteristicile in plus sau in minus ale acestor proprietati comparat cu proprietatea care o vindeti si evaluarea in dolari ale plusurilor si minusurilor in asa fel incat sa puteti lua o decizie foarte bine informata cand stabiliti pretul sau cand hotarati daca vreti sa adaugati/reparati ceva la proprietate care sa o ridice la nivelul altora cu care sunteti in competitie
- Din acest raport si din experienta dumneavoastra si a agentului trebuie sa aflati si care sunt cele mai bune caracteristici ale proprietatii care o vindeti si cum vor fi acestea puse in valoare. Pe de alta parte, o sa stabiliti impreuna care sunt caracteristicile mai putin bune, si cum pot fi ameliorate
- Ca si vanzator este important ca agentul sa va informeze despre metodele de evaluare ale casei si stabilirea unui pret care sa va avantajeze cel mai bine
- Accesul la o retea buna de avocati, inspectori, evaluatori este important in cazul in care aveti nevoie de servicii prompte si de calitate maxima
- Agentul trebuie va lase sa luati decizii dar sa va alimenteze toata informatia de care aveti nevoie pentru a lua cele mai bune hotarari, inclusiv la negocierea cu cumparatorii.

Fiecare din punctele de mai sus se pot traduce in mii sau zeci de mii de dolari dar si intr-un timp mai scurt de vanzare a proprietatii.

Pe scurt: e bine ca vanzatorii sa stie ca procentul de comision e negociabil, sa se asigure ca aleg un agent bun (prin verificarea de referinte) si sa foloseasca lista de mai sus ca sa solicite agentului servicii complete care sa duca la o tranzactie profitabila.

Cu stima,
Ramona Urtoi
Avatar utilizator
Ramona Urtoi
Partener realizat.com
 
Mesaje: 6
Membru din: 21 Iul 2009, 20:36
Localitate: Toronto,On,CA
A multumit: 0 data
I s-a multumit: 1 data

Mesajde Tavi » 14 Aug 2009, 22:05

Multumesc pentru raspuns, Ramona.

Am o alta curiozitate. Scrii spre sfarsitul postului ca se poate negocia comisionul inainte de semnarea contractului. Agentii sau brokerii au posibilitatea de a lucra cu propriile tarife, sau acestea sunt fixe si le sunt impuse de catre restul comunitatii profesionale?

Mutumesc,
Octavian
The real purpose of life is to enjoy your limited time.
Avatar utilizator
Tavi
Mereu prezent...
Mereu prezent...
 
Mesaje: 2005
Membru din: 22 Feb 2003, 07:07
A multumit: 350 ori
I s-a multumit: 281 ori

Mesajde Ramona Urtoi » 16 Aug 2009, 08:07

Buna Octavian,
Nu exista nici un document oficial care sa stabileasca nivelul comisionului de jure ci doar practici individuale care cumulat creeaza situatia de facto.
O regula care este insa scrisa pentru agenti este ca ‘price fixing’ sau preturi impuse de comunitatea de agenti sunt ilegale si cei prinsi incalcand aceasta regula isi pot pierde licenta. Codul etic al agentilor permite de asemenea agentilor sa ofere rabat clientilor si de aici vine recomandarea mea de a negocia.
Dar echilibrati cele doua elemente: nivelul comisionului cu nivelul serviciilor primite, si folositi acestea din urma ca o unealta de a castiga din tranzactie.
Cu stima,
Ramona Urtoi
Avatar utilizator
Ramona Urtoi
Partener realizat.com
 
Mesaje: 6
Membru din: 21 Iul 2009, 20:36
Localitate: Toronto,On,CA
A multumit: 0 data
I s-a multumit: 1 data

Mesajde Tavi » 16 Aug 2009, 13:18

Buna Ramona,

Multumesc din nou. Intrebam fiindca in definitiv tot cumparatorul plateste comisionul agentului (respectiv vanzatorul isi propune sa vanda proprietatea pentru suma X (si cere pretul Y din care scade c (comisionul agentului), astfel incat Y-c=X).

Faptul ca se poate negocia comisionul (nu stiam asta) e o veste buna, in sensul ca astfel se poate ajunge la un pret Y mai mic, in avantajul cumparatorului, fara ca aceasta sa afecteze calculele vanzatorului.

Mult succes,
Octavian
Avatar utilizator
Tavi
Mereu prezent...
Mereu prezent...
 
Mesaje: 2005
Membru din: 22 Feb 2003, 07:07
A multumit: 350 ori
I s-a multumit: 281 ori

Următorul

Înapoi la Canada - Discutii despre locuinte - Apartamente, case, ipoteci, chirii

Cine este conectat

Utilizatorii ce navighează pe acest forum: Niciun utilizator înregistrat şi 8 vizitatori

  • Publicitate