• Publicitate

Ce inseamna sa fii proprietar in Canada - serie de articole

Unde locuim in Canada? Discutii despre case, apartamente, case de vacanta, terenuri, chirii, ipoteci, agenti imobiliari, comisioane, impozite imobiliare
Reguli forum
Atenție: este INTERZISĂ publicarea de anunțuri de vânzare/cumpărare/închiriere în această rubrică (destinată strict discuțiilor generale despre imobiliare din Canada).

Pentru anunțuri de vânzare/cumpărare/închiriere folosiți rubrica locală din zona unde se află proprietatea respectivă.

Mesajele care contravin acestei restricții vor fi șterse fără preaviz.
Răspunde

Re: Ce inseamna sa fii proprietar in Canada - serie de artic

Mesajde Gummy Bear » 07 Feb 2016, 16:45

Inspectia imobiliara - Cum sa evitam ca tranzactia imobiliara sa se opreasca aici
March 31, 2015
|
Émil Botezatu, ing - Inspecteur en bâtiment

Articolul de astazi va este dedicat dumneavoastra draga cititorule dar si prietenilor mei care sunt agenti imobiliari.
Tocmai am avut citeva discutii pe tema inspectiei imobiliare si la ce trebuie sa te astepti in aceasta etapa a tranzactiei. Fiind o tranzactie care implica foarte multi bani toata lumea (cumparator, vinzator) este stresata si din aceasta cauza inspectia imobiliara capata un rol determinant.

De multe ori tranzactiile se opresc la capitolul inspectie. Exista trucuri pe care le voi impartasi cu voi si care pot face in asa fel incat inspectia sa fie doar un element obisnuit si edificator pentru toate partile implicate si nu o piatra de incercare.

Sa incepem deci cu inceputul.

Punctul 1 Declaratia vinzatorului. Acest document are o importanta enorma doar ca nu este completat practic niciodata din punctul de vedere al inspectorului. Nici nu are cum sa fie pentru ca este o declaratie facuta in general de oameni normali si nu de specialisti in imobiliar.
Insa tocmai din aceasta cauza nu puteti presupune niciodata ca este suficient doar pentru ca vinzatorul a declarat una sau alta. Implicatiile sunt complexe si diverse si inspectorul sau cei care vor lucra pentru a remedia defectele nu vor avea aceleasi punct de vedere. Si de obicei cu implicatiile financiare aferente. Avertizati clientul dumneavoastra in legatura cu acest subiect. Nu va fi surprins cind va vedea ca inspectorul este prea «curios».

Punctul 2 case vechi. Tineti minte si informati clientii si eventualii cumparatori ca primul indicator al inspectorului este anul de constructie al casei. Pentru toate elementele care au depasit durata de viata inspectorul va propune.
a) Inspectie vizuala sau extensiva (cu camera video de exemplu, teste de laborator)
b) Expertiza suplimentara destructiva (sapaturi, distrugerea unei parti a peretelui)
c) Inlocuirea eventual al unor elemente a caror stare nu o putem determina cu precizie (rezervor de mazout ingropat, «drain francais» chiar si a acoperisului)

Exemple: «Drain francais» mai vechi de 30 de ani nimeni nu va garanta integritatea lui fara inspectii suplimentare. Cumparatorul este pregatit sa cheltuie inca 200-300$ pentru o inspectie cu camera video sau 800$ pentru sapaturi si epertiza distructiva? Poate ar fi interesant daca vinzatorul ar furniza toate aceste informatii. Problema este ca un «dren francais» de plus de 30-40 de ani este foarte rar inca functional dar pot exista si exceptii. Insa nimeni nu va garanta daca nu vede exact.
Deci in cazul in care nu avem informatii exacte inspectorul va avertiza asupra vechimii elementului de inspectat si pentru ca este dator sa avertizeze clientul il va avertiza asupra costurilor de plus de 10-15 000$ pentru inlocuirea lui. Destul ca sa faca sa cada tranzactia imobiliara. In acest caz, inspectorul NU poate scrie doar ca drenul francez nu a putut fi inspectat. Jurisprudenta arata ca inspectorul este dator sa avertizeze cumparatorul despre un «potential » defect. Potential inseamna chiar daca defectul nu s-a produs dar ca sunt sanse sa se produca. OUPS!!!

Punctul 3 – Elemente interzise si contaminanti. Un alt punct dureros est azbestul (amiante) sau rezervoarele petroliere ingropate in sol sau foarte rau instalate. Inspectorul va recomanda teste suplimentare. Test de laborator pentru amianta, test de pirita pentru beton, test de mediu pentru rezervoare petroliere.
Clientul va trebui sa gestioneze aceste elemente in cazul cumpararii casei dar in acelasi timp este obligat sa transmita informatiile viitorului cumparator in cazul in care ar vinde casa peste 10 ani.
Cred ca toata lumea are interesul ca aceste elemente sa fie reglate cit mai repede si cit mai clar pentru toate partile implicate. In caz contrar inspectorul nu are de ales si va informa clientul despre consecintele unei asemenea situatii. Daca clientul nu este avertizat in fata necunoscutului, tranzactia imobiliara are toate sansele sa esueze. Nu e vina inspectorului.

Punctul 4 – Echipamente vechi. La fel ca si la punctul 2 functioneaza durata de viata. O data depasita de viata si inspectorul va recomanda inspectie, evaluare de catre un specialist (pentru termopompe de ex) eventual inlocuire pentru ca nimeni nu va garanta doar pe baza unei inspectii vizuale functionarea echipamentului care are 20-30 de ani. Exista ale teste facute de catre tehnicieni calificati (teste de etanseitate, masurare de presiuni sau a amperajului curentului electric etc) care pot duce la concluzia ca echipamentul este inca viabil o anumita perioada de timp daca se iau masuri. Citeodata costul masurilor de reparatii pentru echipamente vechi va fi aproape de costul inlocuirri echipamentului deci solutia cea mai buna se impune de la sine. Orticum ar fi iata niste costuri suplimentare pentru cumparator.

Principiul duratei de viata se aplica si la instalatiile sanitare si de plomberie, garnituri de etansare de cauciuc, jointuri de silicon sau calfeutrage etc. Cunoasterea duratei de viata a elementelor poate fi un lucru interesant de stiut de catre orice cumparator.

Din aceasta categorie fac parte si ferestrele, acoperisul chiar daca sunt in stare relativ OK si inca functionale inspectiorul va recomanda ca viitorul cumparator sa prevada schimbarea lor in viitorul apropiat.
Firmele de asigurari nu va asigura pentru inundatii produse de un «chauffe eau» mai veechi de 10 ani. Poate sa va coste mai mult sau sa fiti efectiv refuzati de anumite companii daca aveti panouri electrice cu fuzibile sau fire electrice din aluminiu sau daca casa pe care o cumparati este foarte foarte veche. Inspectorul trebuie sa va informeze. Cine altcineva sa o faca?

Punctul 5 – Capacitatea de a gestiona o proprietate. Vi sa intamplat sa aveti clienti care nu sunt precisi in ceea ce vor, sau nu pot sa «se adune»? Care vor sa cumpere o casa fara sa o vinda inca pe a lor? Care vind casa personala si cumpara pe aceeasi strada doua case mai la stinga? Ei bine de multe ori clientii fac propuneri in baza unui impuls de genul «te-am vazut mi-ai placut» fara sa se gindeasca la implicatii. Unii clienti sunt deja «setati» sa refuze casa chiar inainte de inspectie. O data claculele facute acsaa isi dau sema de eroare. Ca nu au nici un ban bani deoparte pentru reparatiile eventuale. Motive sunt diverse, au calculat gresit implicatiile, n-au fost atenti la detalii, motive personale etc...

Acesti clienti vor refuza tranzactia la cel mai mic viciu si nu e din cauza inspectorului. Puteti foarte siumplu sa cunoasteti marja de manevra a clientului dumneavoastra. Pregatiti-va in consecinta. 5000-10 000$ pentru o casa de 300 000-400 000$ nu reprezinta mare lucru in reparatii, insa pentru persoana care nu dispune de aceste fonduri este un factor major negativ si un motiv important sa refuze casa in urma inspectiei. Inspectorul va fournir prin raportul sau «munitia» necesara.

In concluzie dragii mei prieteni avertizati clientul in cazul in care case vechi sunt implicate in tranzactie si recomandati-le sa contacteze un inspector imobiliar «inainte» sa faca acea faimoasa promisiune de cumparare. Va putea obtine informatii utile in partea inspectorului iar promisiunea de cumparare va fi facuta in consecinta si surpizele neplacute pot fi evitate. Din experienta proprie tranzactiile se desfasoara infinit mai usor si fara stres in aceste conditii si doar surprize majore mai pot sa faca tranzactia sa cada.


Dar despre toate acestea în articolele urmatoare


Stay safe in investments!
Emil Botezatu, ing
Building Consultant
514-686-1075
[email protected]
BUILDING INSPECTOR
HVAC & GENERAL CONTRACTOR
Find us on facebook
https://www.batimentaplus.com
Avatar utilizator
Gummy Bear
Imi place aici si raman...
Imi place aici si raman...
 
Mesaje: 299
Membru din: 28 Feb 2009, 02:42
Localitate: Quebec
A multumit: 1 data
I s-a multumit: 26 ori

Publicitate

Re: Ce inseamna sa fii proprietar in Canada - serie de artic

Mesajde Gummy Bear » 20 Feb 2016, 13:54

Inspectia imobiliara si cumpararea unei case – Ce se întâmplă dacă aveți probleme dupa.....
February 20, 2016
|
Émil Botezatu, ing



Inspectia imobiliara si cumpararea unei case – Ce se întâmplă dacă aveți probleme dupa.....

După luni de căutare și un proces stresant iata ca ați devenit proprietarul unei case.

Felicitări! Însă greu abia acum începe.

Îndată ce vă veți muta în casa mult visată veți începe să deschideți ochii...si urechile.

Parchetul care nu vă deranja în timpul vizitelor cu scârțâielile, la 2 noaptea devine stresant. Instalațiile sanitare sau electrice care păreau în regulă în timpul inspecției, acum parca nu mai performează. Robinetele încep sa curgă, pereții sâ aibă fisuri și așa mai departe.
Ca să nu mai spunem că de acum plătiți în fiecare luna (ipoteca, electricitate, taxele, etc)

Vă puteți simți frustrat și neputincios în fața avalanșei de probleme sau de situații care necesită o intervenție mai ales daca nu sunteți obișnuit sau dacă este prima casă.

Vă pot spune că nu sunteți singuri în această situație și este normal. Nimeni nu poate cunoaște o casă sau comportamentul ei viitor doar în urma unor vizite. De aceea este important să cunoașteți care sunt criteriile de performanța ale unei instalații.

De aceea se spune ca gestiunea de proprietati este o gestiune de risc. În cazul în care ați cumpărat o casă veche, problemele pot fi amplificate exponențial cu vechimea casei. Este important să evaluați gradul de toleranță la risc înainte să cumpărați o casă mai ales dacă este o casă veche.

Dacă vă pricepeți si va place să fiți bricolori asta poate să vă ajute. Dacă nu aveți nici un talent pentru renovări, poate fi stresant.

Iar dacă peste toate acestea vă treziți cu o țeavă spartă sau cu alte probleme în mijlocul nopții, stresul capătă cote maxime.

Vă veți întreba ce a făcut inspectorul pentru dumneavoastră și de ce nu v-a avizat despre problemele ulterioare care puteau să apară.
Aici e aici. Conform unui studiu făcut pentru asociatiile de inspectori in majoritatea cazurilor litigioase clientul citește superficial raportul inspectorului.

Există multe chichițe în raportul inspectorului. Multe clauze si fraze standard. La fel ca în orice contract citiți cu atenție clauzele pentru a fi siguri ca le-ați înțeles.

NIMENI nu iși va asuma responsabilitatea în locul dumneavoastră.

Prima clauză inspecția este vizuală. În principiu asta înseamna că se inspectează doar ceea ce se vede cu proprii ochi.

Pare simplu dar devine complicat. Există semne care spun ca un defect potențial s-ar putea produce chiar daca el nu s-a manifestat. În aceste situații nu este vorba despre vizualizarea defectului în sine (el nu s-a produs) ci despre potențialul de a se produce.

Jurisprudența arată că inspectorii pot fi ținuti responsabili nu doar de identificarea defectului dar și de identificarea potențialului de producere al unui defect. Iată motivul pentru care raportul inspectorului poate fi stufos sau cu diferite clauze care sa îl protejeze contra acestui item.

Nimeni nu are un glob de cristal care sa ghicească viitorul dar câteodată situațiile sunt evidente.

Exemplu: instalatie de plomberie veche. Atunci cand cumpărați o casă nouă instalațiile de plomberie sunt garantate 1 an.
De ce v-ar garanta cineva o instalație veche de 50 de ani?

Potențialul de apariție al unui defect crește cu timpul.
Se acumulează apă lîngă fundații? Pantele terenului sunt negative și dirijează apele către cladire? – potențialul de a avea probleme de infiltrații la subsol crește.
Contrar credinței populare betonul nu este etanș. Daca presiunea hidrostatică a apelor este importantă subsolul va fi inundat, partial sau total.

Construiți un acoperis nou și peste tot scrie că este garantat 25 de ani sau 50 de ani (depinde de material). Citiți ce scrie cu litere mici.

Veți fi surprinși să constatați că garanția se aplică la materialul în sine. Dacă sunt defecte de instalare garanția nu este de 25 de ani ci de 5 sau mai mică.

Deasemenea masticurile de etanșare nu au garanție de 25 de ani și ele cedează de obicei primele.
Ca să nu mai spun că dacă nu ați aplicat un proces de întreținere preventivă garanția vă poate fi refuzată.
Sau ce spuneți dacă cel care garanta lucrarea sau materialele (antreprenorul să zicem sau fabricantul) a dat faliment.
Cine vă mai garantează lucrarea?

De aici importanța unei asigurări tout risque pentru casa proprie.

Toate aceste informații cumpărătorul le descoperă....după ce s-a mutat și în general în momentul când are o problemă.

Abia atunci realizează ca pe dinafară este vopsit gardul și înauntru era ditamai leopardul.

Și atunci încep telefoanele se sună agentul, avocatul, inspectorul pentru a se vedea cine, ce a făcut sau n-a făcut.
Și aici mă repet conform unui studiu făcut pentru asociatiile de inspectori in majoritatea cazurilor litigioase (peste 90% ceea ce este enorm) clientul citește superficial raportul inspectorului fără să înțeleagă ceea ce e scris sau implicațiile pe termen scurt și mediu.

În procesul de vînzare cumpărare auziți de multe ori frazele cunoscute: – Toate casele sunt la fel...Toate casele au fisuri... Așa se construia pe vremuri...

Chiar dacă aceste fraze ar fi adevărate suta la sută ele nu vă salvează în momentul în care aveți o problemă.

Cel arătat cu degetul în aceste situații este inspectorul imobiliar sau fostul vânzător sau orice altă persoană care nu a avizat cumpărătorul..

Raportul produs devine crucial pentru înțelegerea stării imobilului la momentul tranzacției.

Din fericire pentru dumneavoastră, cupărător sau vânzător de imobile, un inspector profesionist cu adevărat este cel care vă poate ajuta să treceți peste aceste lucruri clarificând situația pentru dumneavoastră.

In aceste clipe stresante veti vedea daca inspectorul pe care l-ati angajat sta in picioare si este dispus sa va ajute, sau da bir cu fugitii.

Stay safe in investments!

Emil Botezatu, ing
[email protected]
514-686-1075
BUILDING INSPECTOR
HVAC & GENERAL CONTRACTOR
Find us on facebook
https://www.batimentaplus.com
Avatar utilizator
Gummy Bear
Imi place aici si raman...
Imi place aici si raman...
 
Mesaje: 299
Membru din: 28 Feb 2009, 02:42
Localitate: Quebec
A multumit: 1 data
I s-a multumit: 26 ori

Re: Ce inseamna sa fii proprietar in Canada - serie de artic

Mesajde Gummy Bear » 02 Sep 2016, 11:34

10 choses que vous ne savez pas sur votre maison

Parfois notre propre maison peut cacher des surprises, pas toujours plaisantes. Voilà 10 choses que vous ne savez peut-être pas concernant votre maison.
|
Émile Botezatu

1. Je vieillis avec chaque jour qui passe…. comme vous 
Nous avons l’impression que de la brique et du béton c’est pour l’éternité….Détrompez-vous… Chaque matériel qui compose votre maison vieillit et/ou se use…d’autant plus s’il est exposé aux intempéries et/ou aux cycles du gel; dégel. Plus la maison est ancienne, plus de problèmes peuvent apparaître.

2. Je suis une «vache à lait» pour les gouvernements et je l’ai toujours été depuis l’ancien temps
La vérité c’est que l'impôt foncier constitue la principale source de revenus des villes québécoises. . Le montant de l’impôt foncier à payer est déterminé selon la valeur marchande du terrain et du bâtiment d’une part, et selon le taux d’imposition qu’adopte chacune des municipalités d’autre part. La valeur marchande des bâtiments et terrains est déterminée par les évaluations menées par 180 organismes (relevant des MRC et des municipalités locales ayant le statut de ville). Ces évaluations servent à constituer le rôle d’évaluation qui est en fait un inventaire public indiquant la valeur et l’usage des immeubles (Couturier et Gaudreau 2015).
Les municipalités québécoises relèvent entièrement du gouvernement du Québec, et sont régies selon plusieurs lois : la Loi sur les cités et les villes, le Code municipal du Québec ou la Loi sur la fiscalité municipale.

3. Je peux prendre de la valeur, mais je peux aussi la perdre
Contrairement à une certaine croyance populaire, les prix des maisons peuvent aussi descendre tout dépendamment des cycles économiques locaux et/ou mondiaux

4. Les banques aiment me financer.
Faire le test et essayer d’obtenir un prêt personnel ou un prêt pour votre entreprise ou même pour votre auto! Vous allez observer que le prêt hypothécaire vous est offert dans la plupart de cas à un taux nettement plus avantageux. À plusieurs reprises ils vont vous proposer de garantir avec votre maison le prêt si jamais vous ne pouvez pas l’obtenir directement.
Par contre les conditions qui viennent avec le prêt peuvent être plus restrictives.

5. Je suis un des moteurs de l’économie mondiale
Ici j’extrapole un peu en effet. L’industrie de la construction est un secteur d’activité important au Québec et partout dans le monde d’ailleurs. Ce constat est vrai tant d’un point de vue économique que de celui des emplois qu’elle génère. En effet, on parle d'investissements de près de 45,4 milliards $ en 2014, soit 12 % du PIB. Ce sont aussi 255 600 emplois directs générés en moyenne par mois, soit 1 emploi sur 20 au Québec, de même que des milliers d'emplois dans les autres secteurs connexes (CCQ)

6. Je suis le plus important investissement que vous allez faire dans votre vie.
La plupart des gens achètent 1 maison peut-être 2 durant leur vie. Il est important de bien choisir la maison et de bien connaître ses caractéristiques pour que la maison ne devienne pas un fardeau important. Une inspection préachat devra vous donner l’état de la situation pour que vous soyez un acheteur averti.

7. Si vous m’achetez, vous allez être responsable de tout ce qui se passe avec moi
Eh bien, attention aux trottoirs qui ne sont pas déglacés devant votre entrée, ou aux briques qui tombent ou même aux arbres sur votre terrain. Un accident qui se produira sur votre propriété à cause d’un manque d’entretien vous rend responsable devant la loi.

8. Je peux vous rendre malade
La moisissure, le formaldéhyde, le monoxyde de carbone, le radon, la vermine les équipements de chauffage défectueux, installations électriques artisanales ainsi que d’autres problématiques peuvent vous rendre malade ou même tuer à l’intérieur de votre propre maison.
On parle même plus des chicanes entre les voisins ou des problématiques des quartiers mal aimés.

9. Je peux vous amener la paix et le bonheur
À l’inverse du point 8, vous pouvez retrouver la paix et le bonheur à la maison, surtout si la famille est complète ou en santé.

10. Je ne suis pas nécessairement un investissement de choix
Il y a beaucoup plus d’investissements profitables à chercher ailleurs que d’investir dans votre propre maison. Par exemple vous pouvez investir dans des immeubles à revenu ou dans des actions de grandes compagnies.
Pour évaluer la rentabilité de votre maison, il est important que vous connaissiez «le cout total de possession» ce que les américains nomment «The total cost of ownership».
Vous devez tenir compte des taxes, réparations, entretien, frais d’usage, électricité et même le cout du transport, pour toute la durée de votre possession.

Sauf que parfois, les bonheurs de la maison de rêve n’ont pas de prix.


Stay safe in investments!
Emil Botezatu, ing
Building Consultant
514-686-1075
[email protected]
BUILDING INSPECTOR
HVAC & GENERAL CONTRACTOR
Find us on facebook
https://www.batimentaplus.com
Avatar utilizator
Gummy Bear
Imi place aici si raman...
Imi place aici si raman...
 
Mesaje: 299
Membru din: 28 Feb 2009, 02:42
Localitate: Quebec
A multumit: 1 data
I s-a multumit: 26 ori

Re: Ce inseamna sa fii proprietar in Canada - serie de artic

Mesajde Gummy Bear » 13 Sep 2016, 10:19

BUILDING INSPECTOR
HVAC & GENERAL CONTRACTOR
Find us on facebook
https://www.batimentaplus.com
Avatar utilizator
Gummy Bear
Imi place aici si raman...
Imi place aici si raman...
 
Mesaje: 299
Membru din: 28 Feb 2009, 02:42
Localitate: Quebec
A multumit: 1 data
I s-a multumit: 26 ori

Re: Ce inseamna sa fii proprietar in Canada - serie de artic

Mesajde Gummy Bear » 13 Sep 2016, 10:21

The rich buy assets. The poor only have expenses. The middle class buys liabilities they think are assets.


Cum să cumpărăm o proprietate care generează venituri? Astăzi despre imobilele locative.

Imobile cu 2-3-5-8-10-12 apartamente sau mai multe. Cum să ştii dacă ceea ce cumperi este rentabil? Iată câteva trucuri universal valabile cu ajutorul cărora veți putea învesti oriunde în lume.



Asigurați-vă întotdeauna că obțineți un cash flow pozitiv. Ce înseamnă asta? Înseamnă că veniturile sunt mai mari decât cheltuielile. Fără acest criteriu nu poate fi vorba de un imobil rentabil decât în cazul în care pierderea vă este utilă.
Identificați extrem de bine cheltuielile și veniturile. Acest item reprezintă punctul slab al acestui gen de tranzacţie. Fie că veniturile sunt supraestimate, fie condiţiile de obţinere a lor sunt prezentate trunchiat de către unii dintre partenerii implicați în tranzacție. Trebuie să extrageţi adevărul pentru că datele să fie corecte. În caz contrar garbage in, garbage out (GIGO).Iată câteva situații care vă pot pune pe o pistă greşită: contracte de locație false sau nonstandard, contract Hydro Quebec în sarcina proprietarului, stare tehnică deplorabilă, probleme de contaminaţi gândaci sau alte situaţii de gestiune, evaluare greșita a stării tehnice a imobilului.
Calculaţi indicatorii de gestiune şi rentabilitate. Doar acest lucru în sine este cu totul altă meserie practic. Dacă nu aţi auzit niciodată de GRM (sau MRB în franceză), CAP rate, Cash on cash return, Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE), multiplicateur du revenu net (MRN), Prix par appartement, Ratio des dépenses d’exploitation (RDE), Ratio d’endettement, Ratio de couverture de la dette (RCD), Taux minimal d’occupation (TMO), Taux de rendement sur le net (TRN), Taux de rendement interne (TRI), Plus-value de l’immeuble, sau alte asemenea denumiri vă sfătuiesc să nu porniți la drum până nu înțelegeți ce înseamnă.
Ce faceți cu acești indicatori? – Comparați imobilele între ele. Unul dintre principiile de bază pe care se sprijină sectorul imobiliar este principiul comparației. Atenţie la ce cifre şi indicatori utilizaţi.
Să luăm câteva exemple

GRM – gross rent multiplier (MRB în franceză) este un rațio între prețul de achiziție al proprietății şi veniturile obţinute într-un an.

Dacă aveţi venituri de 20 000$/an brut şi imobilul costă 300 000$ atunci aveți un GRM de 15%. Cu cât GRM este mai mic cu atât mai bine. Ce facem cu acest GRM privim care ar fi GRM mediu în zona unde vrem să investim. GRM nu ar trebui utilizat decât ca un mod de analiză rapid atunci când nu cunoaştem toate datele şi doar vedem prima dată un listing. Este o valoare înşelătoare, după cum ştim diavolul stă în detalii.



MRN – multiplicator de revenus net este un raţio între veniturile nete (venituri brute – cheltuieli de exploatare) şi preţul de achiziţie. Este un raţio mult mai precis decât MRB pentru că ţine seama de cheltuielile imobilului care pot fi câteodată importante de ex în cazul în care încălzirea este în sarcina proprietarului.



CAP rate este venitul NET divizat la preţul de achiziţie. CAP rate poate fi folosit pentru a compara investiția imobiliară cu alt tip de investiţii la bursă de exemplu.

Luăm acelaşi exemplu. Aveţi 30 000$ venituri şi 10 000$ cheltuieli, rezultă 20 000$ net

CAP rate = 20 000$/300 000$ = 6,66%. CAP rate spune care ar fi randamentul dacă am cumpăra casa cu banii jos la 300 000$ investiţi.

Poate sunteţi mai câştigat dacă obţineţi 10% la bursă.





CASH on CASH return. De multe ori nu avem aceşti bani (300 000$ cash) deci împrumutăm de la bancă. Asiguraţi-vă întotdeauna că dobânda pe care o plătiţi la bancă este mai mică decât CAP RATE. În caz contrar împrumutaţi bani la un cost mai mare decât ceea ce poate produce imobilul.

CASH on CASH este de fapt returul pentru banii pe care i-ai investit direct din fondurile proprii (avansul să zicem).

Ei aici trebuie să scoateţi calculatorul.

Să presupunem că puneţi 20% avans (în viaţa reală se adaugă şi celelalte cheltuieli în procesul de achiziţie al imobilului, notar, inspecţie etc) asta înseamnă 60 000$ în cazul nostru banii din fonduri proprii (economii etc). Mai rămâne să împrumutăm de la bancă 240 000$

Trebuie simulat împrumutul de exemplu dobândă fixă de 2,54% pe 5 ani cu amortizare pe 25 de ani ceea ce duce la o plată lunară de 1079,91$ sau de 12958,92$/an. (cifre aproximative)

Venitul net era de 20 000$ în exemplul de mai sus. 20 000$-12958,92$ = 7041,08$

CASH on CASH = CASH flow/CASH invested = 7041,08$/60 000$ = 11,73% ceea ce este un randament mai bun decât 10% obţinuţi la bursă pentru banii din fondurile proprii.



Ce se întâmplă acum dacă TOŢI banii chiar şi cei de avans sunt împrumutaţi de la bancă sau alţi creditori? Veţi obţine o sumă X$ din nimic. Veţi diviza o cifră oricare ar fi ea la ZERO$ ceea ce poate duce la un randament practic infinit.

Principii care stau în spatele expresiei other people’s money.



Articolul de astăzi a deschis doar o fereastră înspre lumea investitorilor imobiliari. Există zeci de articole şi informaţii on line. Depinde doar de dumneavoastră să puneţi roată în mişcare.





Stay safe în investments!

Emil Botezatu, ing

Building Consultant

514-686-1075

[email protected]
BUILDING INSPECTOR
HVAC & GENERAL CONTRACTOR
Find us on facebook
https://www.batimentaplus.com
Avatar utilizator
Gummy Bear
Imi place aici si raman...
Imi place aici si raman...
 
Mesaje: 299
Membru din: 28 Feb 2009, 02:42
Localitate: Quebec
A multumit: 1 data
I s-a multumit: 26 ori

Re: Ce inseamna sa fii proprietar in Canada - serie de artic

Mesajde Gummy Bear » 14 Sep 2016, 20:39

VIITORUL CASEI TALE
September 14, 2016
|
Emil Botezatu, ing


V-ati gindit vreodata cum va arata viitorul imobiliar….? Cum vor evolua orasele? Cum se va transforma lumea pe care o cunoastem astazi?

Ma gindesc de multe ori cum ar fi facut ochii mari Badea Cirtan dacă plecând din Romania ar fi nimerit în plin centrul Montrealului de astăzi.

Noi evolăm cu fiecare generație iar în acest proces de evoluție tranformăm lumea în care trăim.

Iată câteva din direcțiile cheie de urmărit în ceea ce privește evoluția acestui domeniu.

1. Expansiunea marilor orașe.
Vă place sau nu dar în cazul în care nu apare vreun virus sau război care să decimeze populația, marile orașe vor continua să primească din ce în ce mai mulți locuitori. Doar din această situație putem să ne imaginăm o multitudine de probleme; probleme de logistică si transport, probleme legate de accestul la locuințe abordabile, accesul la servicii de educație sau de sănătate

2. Schimbări în componența populației
Auzim peste tot in mass media despre îmbatrănirea populației, despre noile nevoi ale noiilor generații Y, millenials, generatia C. De exemplu millennials nu priorizează idea de proprietate neapărat (partial din cauza costurilor, dar și din cauză că apreciază lucrurile diferit,) Millennials sunt obișnuiți cu economia de partajare a lucrurilor, de aici succesul noilor actori UBER, Aibnb, Toro, etc. Promotorii immobiliari vor face tot ce stă în putearea lor pentru a răspunde acestor cereri : integrarea transportului în comun sau a serviciilor în cartier, integrarea noilor technologii în construcția imobilelor, oferire de spații care să corespundă noilor tendințe, etc.

3. Ideea de dezvoltare durabilă. Practic fiecare noua construcție sau cartier va incerca să îmbunătățească lucrurile existente, incepănd de la pregatirea sau recondiționarea terenurilor și mai ales a terenurilor contaminate și mergând pâna la utilizarea celor mai noi tehnologii pentru a economisi energia sau apa.. Spre deosebire de vechile acțiuni însă astăzi există programme durabile de multe ori la nivel mondial și local în același timp, programe care integrează, clasifică sau promovează cela mai bune practici de construcție si dezvoltare urbanistică.
Exemplu de astfel de programme : LEED, BOMA BEST, sau programme insttuite de Comisia Europeana. Nu aveți decăt să sondați orice palier guvernamental, national sau municipal sau orice intreprindere cât de cât importantă și o să vedeși ca s-a dotat de un program de dezvoltare durabilă.
.
4. Dezvoltarea noilor tehnologii. Tehnologic vorbind trăim într-o eră în care avansările tehnice sunt uriașe într-o perioadă foarte scurtă te timp. Niciodată în istoria omenirii acest lucru nu s-a mai întamplat cu atîta viteză. Numai dacă vă gindiți la democratizarea telefonului mobil și la ceea ce puteți face astăzi cu un smartphone și aveți deja imaginea acestui progres uimitor.
Din ce în ce mai multe lucruri vor fi interconectate, casa dumneavoastrăp va deveniu inteligentă mergînd dincolo de a vă spune bună ziua sau pregăti masa când ajungeți acasă.
Casa dumneavoastră inteligenta, locul cel mai confortabil de pe pamânt este cea care stie cel mai multe despre dumneavostră. Stie programul de lucru, ce temperatură vă place, de la ce magazin vă aprovizionați sau ceea ce vă place să mancați, ce filme preferați si chair de căte ori faceți dragoste pe saptâmăna. Exist-ă deja copanii care se bat pentru a intra îmn universul dumneavostră intim (Google, facebook, etc). Fiecare nouă jucărie interconectată pe care o veți cumpăra va transmite informațiile pentru a fi analizate, propunîndu-va acțiuni dirijate către dumneavoastră personal, mergând până la a vă sugera restaurantul care are felul de măncare care vă place sau de ce nu sa vă comande măncare care vă place acasă. Și asta ne duce la următorul criteriu – big data

5. Big data. Suntem înca intr-o fază incipientă dar imaginați-vă puterea pe care o dă capacitatea de a analiza si interpreta correct miile de semnale. Dacă analizăm preferințele sau informațiile despre mii de oameni putem ajunge la concluzii surprinzătoare. Oricăt de bizar ar părea, putem ajunge poate la a trage concluzia ca apropierea de o linie de tren provoaca anumite boli sau favorizează anumite comportamente criminale. Vi se va propune un serviciu de pompe funebre chair înainte să vă gândiți că aveți nevoie de el. Mediul de afaceri va profita pentru a impune în cartier magazine sau restaurante care sa fi pe placul locuiitorilor din acel cartier.
Analyza miilor de date va duce la a modela tipul de locuină care vă este oferit precum și ceea ce are inclus, mergând pâna la a desena un model architectural pentru clădirea respective.
Posibilitățile par practic nelimitate.

Nu știu dacă viitorul sună bine sau nu dar vă doresc să profitați de fiecare clipă care trece.

Stay safe in investments!
Emil Botezatu, ing
Building Consultant
514-686-1075
[email protected]
BUILDING INSPECTOR
HVAC & GENERAL CONTRACTOR
Find us on facebook
https://www.batimentaplus.com
Avatar utilizator
Gummy Bear
Imi place aici si raman...
Imi place aici si raman...
 
Mesaje: 299
Membru din: 28 Feb 2009, 02:42
Localitate: Quebec
A multumit: 1 data
I s-a multumit: 26 ori

AnteriorUrmătorul

Înapoi la Canada - Discutii despre locuinte - Apartamente, case, ipoteci, chirii

Cine este conectat

Utilizatorii ce navighează pe acest forum: Niciun utilizator înregistrat şi 4 vizitatori

  • Publicitate